Údržba, oprava nebo technické zhodnocení?

Často se jako správci setkáváme s problematikou, jak správně posoudit a zařadit z technického i účetního hlediska různé práce prováděné v bytových, administrativních i průmyslových nemovitostech, jednotlivých jednotkách, společných prostorách, zahradách či na zařízeních domů a to jak z pohledu majitele nemovitosti nebo jeho nájemce.

 

Nejprve je nutné si říci, jaký je rozdíl mezi základními pojmy z technického úhlu pohledu:

 

ÚDRŽBA - údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení nemovitosti a předchází se poruchám preventivní kontrolou, servisem a odstraňováním drobnějších závad.

OPRAVA - opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.

TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ - technickým zhodnocením se rozumí zásahy do majetku uvedeného do užívání, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav.

 

Pak je nutné pojmenovat rozdíly z účetního hlediska:

 

ÚDRŽBA - je výdaj, který si z účetního hlediska můžeme dát celý do nákladů v tom roce, kdy byla údržba provedena a my za ní obdrželi doklad. Nezáleží na výši částky, která byla vynaložena. Například nátěr zábradlí, seřízení vrat, zasklení rozbitých dveří atd.

OPRAVA - je také výdaj, který si z účetního hlediska můžeme dát celý do nákladů v daném roce, kdy byla oprava provedena a my za ní obdrželi doklad. Nezáleží na výši částky, která byla vynaložena. Například oprava fasády, výměna špaletových oken, oprava střechy atd.

TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ - je výdaj, který je vyšší než 40.000,- Kč a z účetního hlediska ho musíme odepisovat. Odpisy TZ se mohou začít uplatňovat až tehdy, kdy je TZ dokončené a uvedené do provozu. Dále je důležité vědět, jestliže TZ bylo provedeno na nemovitosti, která byla pořízená před rokem 2014, tudíž se odepisuje ve starém režimu a doba odpisování je 30 let. Jestliže TZ je součástí nemovitosti pořízené po r. 2014 je doba odpisování 50 let.

 

Při rozhodování zda práce provedené na nemovitosti jsou TZ nebo oprava musíme daný případ jako správci řádně a odborně posoudit z technického i účetního pohledu, což je jenom dalším argumentem pro zajišťování komplexní správy, kterou naše firma zajišťuje. Často není jednoznačné, kam tyto práce zařadit. Můžeme se řídit pravidlem, jestliže měníme jednu věc za druhou, neměníme její parametry a ráz využití, můžeme říci, že provádíme opravu. Příkladem je prostá výměna oken, radiátorů, kotlů, atd. Ale když vyměníme okna za větší, kdy vybouráme i část zdí, nebo měníme kotel na tuhá paliva za kotel kombinovaný, měníme parametry dané věci a jedná se o TZ. Jestliže vyměníme vodní potrubí ve zdech za stejné, je to oprava, ale jestliže stávající vedení vyměníme za rozvody s větším průměrem umožňující připojení sousední stavby či přístavby, změnili jsme parametry věci a jedná se o TZ. Je důležité nepodceňovat důkazní povinnost u oprav, která je jednoznačně povinností vlastníka nemovitosti. Pro případné kontroly je nutné od začátku řádně dokumentovat stav před počátkem prací, v průběhu práce pořizovat fotodokumentaci, archivovat smlouvy, předávací protokoly atd., protože vlastník je povinen prokázat, jaký byl stav před opravou a zda byli dodrženy všechny podmínky pro zaúčtování opravy a ne TZ.

Uveďme příklad, když vymalujeme místnost, je to oprava, ale když v místnosti postavíme příčku a pak místnost vymalujeme, tak jak příčka, tak i malování musí být zaúčtováno jako TZ.

Zákon naopak na druhé straně bere ohled na myšlenku přirozeného technického pokroku, tzn., že když budeme nahrazovat např. stávající rozpadlé zateplení budovy, které je staré a již se nevyrábí, můžeme ho nahradit novým, již s jinými moderními vlastnostmi, v takovém případě, přestože jsme změnili technologii, se považuje tato výměna za opravu. Ale v jednom i druhém případě je nutné vše řádně zdokumentovat a podklady archivovat pro případnou kontrolu.

 

V dalším kroku je možné téma posunout ještě dál a věnovat se opravě a technickému zhodnocení z pohledu pronajatého majetku. 

Monika Pospíšilová