Vlastníkův byt a dožití osoby příbuzné bez smlouvy

V praxi se setkáváme s celou řadou komplikovaných otázek a situací plynoucích z vlastnictví či užívání bytu. V tomto článku bychom Vás rádi seznámili se situací týkající se užívání bytu osobou příbuznou. Pro ilustraci budeme tuto situaci demonstrovat na konkrétním příkladu z naší praxe:

Výlučný vlastník bytu, žijící spolu se ženou mimo republiku, nechává užívat byt svému příbuznému – tchánu, se kterým nemá uzavřenu žádnou smlouvu. Protože na bytu vázne zástavní právo úvěrující banky, nelze zřídit věcné břemeno dožití.

Jak postupovat, aby příbuzný mohl dožít v případě, že vlastník i jeho žena, zákonná dědička, by přišli o život?

Z hlediska práva jsou možná dvě řešení:

1) Prvním řešením může být vyhotovení nájemní smlouvy pro tchána na dobu určitou např. v rozsahu 25 let. § 2224 OZ chrání práva nájemce pro případ smrti vlastníka bytu a následné změny vlastnictví v rámci dědické posloupnosti tak, že nový vlastník bytu nemá právo nájem z důvodu změny vlastníka vypovědět. Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu je uzavřena na dobu určitou, tak pro pronajímatele jsou omezeny výpovědní důvody, oproti smlouvě na dobu neurčitou, a jsou to tyto důvody:

a) nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu;

b) nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;

c) byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

 

Právní úprava o nájmu bytu je tzv. kogentní – smluvní strany si nemohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona tak, aby zkracovala nájemcova práva a také některé povinnosti byly zjevně nepřiměřené.

2) Druhým řešením je sepsání dovětku (tzv. kodicilu) v rámci dědického práva, který je uveden v

§ 1498 OZ. Tento by zavázal dědice po vlastníkovi bytu, aby strpěli doživotní užívání předmětného bytu osobou, který by v bytě dožil i po smrti zůstavitele. Zůstavitel může pořídit dovětek zcela samostatně, aniž by před tím pořídil, pro případ smrti, o svém majetku závěť nebo dědickou smlouvu. V případě, že si zůstavitel přeje, aby zákonní dědicové po něm dědili, bude stačit prostřednictvím dovětku uložit jim splnit některé povinnosti (např. strpění doživotního užívání bytu tchánem). Dovětek je jednostranným, kdykoli odvolatelným a osobně učiněným projevem vůle zůstavitele a musí být určitý. Dovětkem nelze povolat dědice k dědění na rozdíl od závěti. Je-li již sepsána např. závěť pro případ smrti, připadá v úvahu zapracovat dovětek ohledně doživotního užívání bytu tchánem – jedná se o příkaz pro dědice.