ZOK a hospodaření bytových družstev

Od 1. 1. 2014 je právní postavení družstva řízeno zákonem o obchodních korporacích - ZOK. Bytové družstvo může být založeno pouze za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytové družstvo se může věnovat i jiné činnosti, která ale může mít pouze doplňkový charakter.

Mezi členy bytového družstva a bytovým družstvem (jako právnickou osobou) je nájemní vztah. Znamená to, že bytové družstvo pronajímá své byty (garáže, nebytové prostory) na základě nájemní smlouvy.

Nájemné členů družstva nebylo do konce r. 2013 dlouhá léta upraveno žádným právním předpisem. Od 1. 1. 2014 je regulováno ustanovením § 744 ZOK a to v tom smyslu, že členové družstva hradí za pronájem družstevních bytů nájemné ve výši účelně vynaložených nákladů, vzniklých při správě a údržbě domu, ve kterém se byty nacházejí. Do tohoto nájemného by měly být zahrnuty i příspěvky na tvorbu dlouhodobého zdroje na větší opravy a rekonstrukce.

Většina družstev hospodaří tím způsobem, že nájemné svým členům nepředepisují v rámci měsíčních zálohových plateb spolu se zálohami na poskytované služby, spojené s užíváním bytů, ale tvoří přímo dlouhodobý finanční zdroj na opravy a údržbu, lidově nazývaný“ fond oprav“. V tom případě se pak v závěru roku postupuje tak, že je předepsáno (do výnosů) nájemné ve výši účelně vynaložených nákladů, tedy nákladů vynaložených na správu, opravy a údržbu a je jako takové z „ fondu oprav“ uhrazeno. Pokud bychom toto neudělali, měli bychom v účetnictví pouze náklady, čímž bychom zbytečně vytvořili účetní ztrátu.

Výnosy z nájemného z bytů, garáží a nebytových prostor v nájmu členů bytového družstva jsou osvobozeny od daně z příjmu, zatímco nájemné od nečlenů, v případě, že družstvo pronajímá byty nebo nebytové prostory i osobám, které nejsou členy družstva, zdanění podléhá. Rovněž je třeba rozlišit, jaké náklady lze v daňovém přiznání odepsat jako náklady daňově uznatelné.  Jsou to náklady, které se týkají bytů nebo nebytových prostor pronajímaných nečlenům bytového družstva. V případě, že nelze jednoznačně určit, čeho se vzniklé náklady týkají, je třeba je rozdělit na daňově uznatelnou a neuznatelnou část podle nějakého kritéria, kterým je zpravidla poměr podlahových ploch.

Toto rozdělení platí i při uplatnění daňových odpisů hmotného majetku, kdy v daňovém přiznání můžeme uplatnit jako daňově uznatelnou pouze část daňového odpisu, která se vztahuje k části domu pronajímané nečlenům bytového družstva. Daňový odpis můžeme uplatnit i v případě, že dům není účetně odepisován, tedy v účetnictví se o odpisech neúčtuje.